La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique incontournable pour organiser et optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Que ce soit dans une démarche de transmission, d’investissement locatif ou de gestion familiale, la création d’une SCI chez le notaire s’impose souvent comme la solution la plus sécurisée et la plus pérenne.

Ce guide, à destination des futurs associés, présente de manière méthodique les étapes et les avantages de constituer une SCI avec un notaire.

Qu’est-ce que le régime de la séparation de biens ?

Les associés reçoivent des parts sociales en proportion de leurs apports (numéraires, en nature), et les décisions sont prises collectivement selon les modalités fixées dans les statuts. Chaque associé est responsable indéfiniment des dettes sociales à hauteur de sa participation.

Pourquoi créer une SCI par acte notarié ?

La création d’une SCI par acte notarié n’est pas juridiquement obligatoire, mais elle est vivement recommandée dès lors qu’un bien immobilier est apporté ou acquis, ou si le projet de société s’inscrit dans une logique successorale. Le rôle du notaire, officier public, est ici central pour garantir la sécurité juridique et fiscale de l’opération.

1. Sécurisation de l’acte de création

Le notaire accompagne les associés dans la rédaction des statuts, qui constituent la charte fondatrice de la SCI. Il veille à ce que ceux-ci respectent les exigences légales (article 1835 du Code civil), tout en étant adaptés aux objectifs poursuivis : protection du conjoint survivant, organisation de la gestion locative, clauses spécifiques d’agrément, de préemption ou de transmission.

L’intervention notariale garantit également la régularité de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), étape obligatoire prévue par l’article R123-5 du Code de commerce.

2. Sécurité en cas d’apport ou d’acquisition immobilière

Lorsqu’un bien immobilier est apporté à la SCI ou qu’elle en acquiert un, l’intervention du notaire est impérative. Il établit alors un acte authentique d’apport ou d’achat, publié au service de publicité foncière, conformément à l’article 710-1 du Code civil. Cela entraîne également le paiement des droits d’enregistrement, calculés selon les règles de l’article 726 du Code général des impôts.

3. Anticipation successorale

La SCI constitue un outil précieux de transmission. En attribuant des parts sociales à ses héritiers, un associé peut organiser une dévolution progressive de son patrimoine tout en conservant le contrôle de la gestion (via la gérance). Le notaire conseille alors sur les modalités fiscales (article 787 B du Code général des impôts) et civiles (quotité disponible, réserve héréditaire, donation-partage).

Les étapes de la création d’une SCI avec un notaire

1. Définir l’objet et les objectifs

Avant toute chose, il convient d’identifier l’objectif poursuivi : achat familial, gestion locative, transmission, démembrement… Cela permettra d’adapter le montage juridique, le régime fiscal (IR ou IS), et les clauses statutaires.

2. Rédaction des statuts

Rédigés sur mesure par le notaire, les statuts doivent comporter les mentions obligatoires : dénomination sociale, objet, siège, durée (maximum 99 ans), apports, modalités de fonctionnement et de répartition des bénéfices. La rigueur de cet acte fondateur est essentielle pour prévenir les litiges futurs.

3. Apports et libération du capital

Le capital social peut être constitué d’apports en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (biens immobiliers, parts, créances). Lorsque l’apport est un bien immobilier, un acte notarié est exigé, avec paiement des droits correspondants.

4. Enregistrement et publicité

Le notaire procède à l’enregistrement de la société, à son immatriculation au RCS via le guichet unique, et à la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. Ces formalités donnent naissance à la personnalité morale de la SCI.

5. Accompagnement juridique et fiscal

Outre la rédaction des actes, le notaire conseille sur le régime fiscal (impôt sur le revenu ou sur les sociétés), les incidences en matière de plus-value, ou de transmission. Il est également compétent pour anticiper les risques liés à l’indivision ou à la mésentente entre associés.

Avantages de la SCI par acte notarié

Transmission facilitée

La SCI permet de transmettre un patrimoine de manière progressive, via des donations de parts sociales. Grâce au démembrement (usufruit/nue-propriété), l’associé peut conserver la jouissance ou le contrôle de l’actif tout en organisant sa transmission. Le notaire optimise ces opérations, en tenant compte des abattements et des droits de donation.

Gestion souple et adaptée

La SCI permet de centraliser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, d’éviter les blocages de l’indivision, et de désigner une gérance stable. Les décisions peuvent être prises par majorité ou unanimité selon les clauses statutaires, adaptées par le notaire aux besoins des associés.

Fiscalité optimisée

En fonction du régime choisi, la SCI peut permettre une maîtrise de la fiscalité. À l’IR, les résultats sont imposés entre les mains des associés selon leur quote-part. À l’IS, les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés, avec la possibilité d’amortir l’immeuble et de lisser la charge fiscale. Le notaire analyse les implications à court et long terme selon le projet.

Les limites et précautions

Une SCI implique des obligations déclaratives et comptables. Une gestion approximative peut être source de redressement fiscal ou de conflits. Le recours au notaire permet de sécuriser les statuts, d’anticiper les conséquences civiles et fiscales, et d’actualiser les actes au fil des évolutions.

Par ailleurs, la SCI ne doit pas être utilisée à des fins commerciales. En cas de requalification (activité de marchand de biens), l’administration fiscale.

Conclusion

La création d’une SCI par acte notarié s’impose comme une démarche de prudence, de stratégie et d’anticipation. L’expertise notariale garantit la conformité des statuts, la sécurité des actes immobiliers, et l’optimisation des aspects civils et fiscaux.

Au-delà d’un simple formalisme, l’intervention du notaire permet de transformer la SCI en un véritable outil de gestion patrimoniale, au service de la pérennité familiale et de la stabilité juridique.

Questions fréquentes

Peut-on créer une SCI seul(e) ?

Non, une SCI doit compter au minimum deux associés (personnes physiques ou morales). Il n’est donc pas possible de créer une SCI unipersonnelle. En revanche, rien n’interdit que les parts soient réparties de façon très déséquilibrée.

Peut-on intégrer un bien déjà détenu dans une SCI ?

Oui, un associé peut apporter un bien qu’il détient à une SCI en cours de constitution ou déjà existante. Cet apport en nature nécessite impérativement un acte notarié, et peut générer des droits d’enregistrement. Il convient d’étudier les conséquences fiscales (plus-value, droits de mutation) avec le notaire.

Quels sont les avantages successoraux d’une SCI ?

La SCI permet une transmission progressive du patrimoine en évitant l’indivision. Elle facilite la donation de parts sociales (avec ou sans démembrement), optimisée grâce aux abattements applicables tous les 15 ans. Le notaire est le professionnel le plus qualifié pour organiser cette stratégie patrimoniale.

Que devient la SCI au décès d’un associé ?

La SCI se poursuit normalement au décès d’un associé. Ses parts sociales sont transmises à ses héritiers, sauf disposition contraire dans les statuts. Si une clause d’agrément est prévue, l’entrée des héritiers devra être validée par les autres associés. La répartition des parts modifiées doit être déclarée au greffe du tribunal. Le recours à un notaire est conseillé, mais pas toujours obligatoire.

Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

La SCI classique et la SCI familiale obéissent aux mêmes règles juridiques. La différence réside essentiellement dans la qualité des associés : dans une SCI familiale, tous les associés appartiennent à la même famille. Cette forme est souvent privilégiée pour organiser la détention, la gestion et la transmission d’un bien immobilier entre parents et enfants, avec une visée patrimoniale et successorale plus marquée.

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