Le crédit-bail immobilier est une solution de financement fréquemment utilisée par les entreprises pour acquérir des locaux professionnels ou commerciaux. Ce dispositif, aussi appelé leasing immobilier, permet à une société de louer un bien immobilier sur une durée déterminée, avec une option d’achat à terme.

Grâce à sa flexibilité et aux avantages fiscaux qu’il procure, il est devenu un outil stratégique pour les entreprises souhaitant optimiser leurs investissements. Dans ce contexte, les notaires jouent un rôle clé, non seulement dans la rédaction et la sécurisation des contrats, mais aussi en tant que conseillers sur les aspects juridiques et fiscaux.

Principe du crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier repose sur un contrat de location entre un crédit-bailleur (une société financière ou une banque) et un crédit-preneur (l’entreprise locataire). Ce contrat inclut deux éléments essentiels :

1. Le bail immobilier : L’entreprise loue un bien pour une durée prédéfinie pour exercer son activité et verse des loyers à l’établissement spécialisé (comme la banque).
3. Promesse de vente et option d’achat : L’établissement s’engage à vendre le bien à l’entreprise à l’issue du bail. L’entreprise quant à elle, peut choisir d’acheter le bien à un prix convenu à l’avance, appelé valeur résiduelle. 

À savoir que tout professionnel a la possibilité d’être crédit-preneur, qu’importe sa forme juridique et son secteur d’activité. En revanche, pour être crédit-bailleur, il est nécessaire d’être une banque ou une société financière spécialisée.

Cette formule permet à l’entreprise de ne pas mobiliser de fonds immédiatement pour l’achat du bien immobilier. À l’expiration du contrat, elle pourra décider si elle souhaite lever l’option d’achat ou restituer le bien au crédit-bailleur​

Fonctionnement 

En règle générale, le crédit-bail immobilier fonctionne de la manière suivante :

1. L’entreprise qui souhaite contracter le crédit choisit un bien immobilier en accord avec ses besoins et négocie les conditions d’achat avec le propriétaire
   
2. Elle monte ensuite un dossier qu’elle présente au crédit-bailleur (la banque par exemple).
   
3. Après étude de ce dossier, la société financière est libre de l’accepter ou non. Dans le cas d’un accord favorable, elle achète le bien immobilier et le loue à l’entreprise pour une durée déterminée.
   
4. À la fin du crédit-bail, le locataire a le choix entre 3 alternatives :
   • Acquérir le bien : le locataire contracte l’option d’achat
   • Restituer le bien au bailleur : l’option d’achat n’a pas lieu et le locataire est tenu de libérer les locaux
   • Poursuivre la location : le locataire doit pour cela obtenir l’accord du crédit-bailleur 

Quelles sont les obligations à respecter ? 

Le contrat de crédit-bail immobilier doit présenter des mentions, notamment :

• L’identité et coordonnée des parties
• Loyers et durée du bail (les montants sont fixés librement, mais le bailleur peut demander le versement d’un premier loyer et un dépôt de garantie, restitué à la fin du bail
• Montant de la levée d’option dans le cadre de l’achat du bien 
• Les conditions de résiliation anticipée : sous réserve d’une durée minimale de location (généralement de 5 ans minimum), le locataire a la possibilité de lever l’option d’achat avant la fin du crédit-bail, mais il devra verser une indemnité au bailleur.

Le crédit-preneur

Pendant la durée du contrat, le locataire doit respecter un certain nombre d’obligations. Il a notamment une obligation de jouissance paisible du bien, c’est-à-dire qu’il doit l’utiliser conformément à sa destination (commerciale, industrielle, etc.) et veiller à son entretien.​

Le crédit-preneur doit également s’acquitter des loyers à l’échéance et ne peut pas sous-louer ou vendre le bien sans l’accord du crédit-bailleur. Toute modification de l’usage du bien est également soumise à l’accord du bailleur. 

Enfin, le locataire a également l’obligation d’assurer les locaux et contracter une assurance de responsabilité civile pour couvrir tout risque susceptible de porter atteinte aux personnes et aux biens appartenant aux tiers. 

Le crédit-bailleur

Le crédit-bailleur a une obligation de délivrance du bien loué, c’est-à-dire qu’il se charge de payer le bien dans son intégralité.

Il doit ensuite permettre au preneur de pouvoir jouir du bien loué (garantie de jouissance). En cas de vice caché ou si le bien n’est pas livré, une garantie d’éviction est prévue permettant au crédit-preneur de se faire indemniser. 

Les avantages du crédit-bail immobilier pour les entreprises

Préservation de la trésorerie

Le principal avantage du crédit-bail immobilier est la préservation de la trésorerie. Contrairement à l’acquisition directe, qui demande un apport initial souvent élevé, le crédit-bail permet à l’entreprise de répartir ses dépenses sur la durée du contrat sous forme de loyers. Cela permet de libérer des ressources pour d’autres besoins de l’entreprise, tels que le développement ou les investissements en matériel​.

Souplesse et flexibilité

Le crédit-bail immobilier offre une grande flexibilité. Le crédit-preneur a la possibilité de lever l’option d’achat à l’échéance du contrat ou de prolonger la location s’il le souhaite. Cette souplesse est particulièrement intéressante pour les entreprises qui souhaitent tester une localisation ou un type de bien immobilier avant de prendre une décision d’achat définitive​

Optimisation fiscale

Sur le plan fiscal, les loyers versés dans le cadre d’un crédit-bail immobilier sont considérés comme des charges déductibles, ce qui permet de réduire le revenu imposable de l’entreprise. De plus, tant que l’option d’achat n’est pas levée, le bien immobilier ne figure pas au bilan de l’entreprise, ce qui préserve sa capacité d’endettement et n’affecte pas ses ratios financiers​​

Fiscalité du crédit-bail immobilier

Les loyers versés par le crédit-preneur sont intégralement déductibles du résultat fiscal. Toutefois, lorsque le prix de levée d’option est inférieur à la valeur du bien immobilier, une partie des loyers peut être non déductible. En outre, lorsque l’entreprise lève l’option d’achat, le bien est intégré dans l’actif immobilisé du bilan, entraînant une réintégration fiscale d’une fraction des loyers déjà déduits​

Le rôle du notaire dans le crédit-bail immobilier

Les notaires jouent un rôle déterminant dans le cadre d’un crédit-bail immobilier. Ils interviennent à plusieurs étapes clés pour garantir la sécurité juridique du contrat et conseiller les parties.

Sécurisation juridique du contrat

Le contrat de crédit-bail immobilier doit inclure un certain nombre de mentions obligatoires. 

De plus, si le contrat a une durée de plus de 12 ans, il doit faire l’objet d’une publicité foncière.. Le notaire s’assure que cette publicité soit effectuée dans les délais pour garantir l’opposabilité du contrat aux tiers.​

Conseil et accompagnement

Le notaire est également un conseiller privilégié pour les entreprises souhaitant recourir au crédit-bail immobilier. Il aide à évaluer les avantages et les risques liés à ce type de contrat et accompagne l’entreprise dans la prise de décision, notamment sur la pertinence de lever ou non l’option d’achat à la fin du bail.

Formalisation de l’achat et transfert de propriété

Lorsque l’entreprise décide de lever l’option d’achat à l’échéance du bail, c’est le notaire qui se charge de formaliser la vente et d’enregistrer le transfert de propriété. Il s’assure que le prix de vente correspond à la valeur résiduelle convenue et qu’aucune charge ou hypothèque n’affecte le bien immobilier. Ce processus garantit un transfert de propriété sécurisé et sans litige. Si vous souhaitez vous faire conseiller et/ou accompagner dans l’élaboration et le suivi de votre crédit-bail immobilier, contactez-nous ! Notre équipe d’experts est à votre écoute.